Melawan Lelang Hak Tanggungan
Melawan Lelang Hak Tanggungan, Cara Mempertahankan Tanah dan Rumah
Oleh : Agus002
A. HUKUM HAK TANGGUNGAN
1. beberapa PENGERTIAN
a. Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain;
b. Debitor adalah pihak yang berutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu; sedangkan Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.
c. Kreditor adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu; sedangkan Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
2. Proses
> setelah dibuat perjanjian kredit, maka selanjutnya dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan dan kemudian Sertifikat Hak Tanggungan
Pengecualian :
– SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan batal demi hukum.
– Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum.
– Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru.
– dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.
– Pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani obyek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.
B. LELANG / EKSEKUSI
1. Beberapa Pengertian
a. Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang.
b. Barang adalah tiap benda atau hak yang dapat dijual secara Lelang.
c. Pengumuman Lelang adalah pemberitahuan kepada masyarakat tentang akan adanya Lelang dengan maksud untuk menghimpun peminat Lelang dan pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan.
d. Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang adalah suatu kondisi dimana dokumen persyaratan Lelang telah dipenuhi oleh Penjual sesuai jenis lelangnya dan tidak ada perbedaan data, menunjukkan hubungan hukum antara Penjual dengan barang yang akan dilelang, sehingga meyakinkan Pejabat Lelang bahwa subjek Lelang berhak melelang Objek Lelang, dan Objek Lelang dapat dilelang.
e. Penjual adalah orang, badan hukum atau badan usaha atau instansi yang berdasarkan peraturan perundangundangan atau perjanjian berwenang untuk menjual barang secara Lelang.
f. Pemilik Barang adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang memiliki hak kepemilikan atas suatu barang yang dilelang
g. Peserta Lelang adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang telah memenuhi syarat untuk mengikuti Lelang.
h. Pembeli adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang.
2. Lelang damai (Penjualan Bersama)
Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
3. Lelang Akibat debitor cidera janji
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan, obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
4. Objek Lelang
a. Setiap Barang baik berwujud maupun tidak berwujud, bergerak maupun tidak bergerak, dapat dihabiskan maupun tidak dapat dihabiskan, yang dapat diperdagangkan, dipakai, dipergunakan, dimanfaatkan atau dinikmati serta mempunyai nilai ekonomis, dapat dijual secara Lelang.
b. Barang tidak berwujud meliputi namun tidak terbatas pada Hak Menikmati Barang, hak tagih (piutang), Hak atas Kekayaan Intelektual, hak siar / rilis, dan surat berharga.
5. Tata cara/pelaksanaan
a. Pelaksanaan penjualan hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan
b. diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
c. harus dilakukan oleh dan/ atau di hadapan Pejabat Lelang kecuali ditentukan lain oleh Undang-Undang atau Peraturan Pemerintah.
d. Lelang tetap dilaksanakan walaupun hanya diikuti oleh 1 ( satu) orang Peserta Lelang.
e. Setiap orang, badan hukum, atau badan usaha dapat menjadi Peserta Lelang, kecuali:
Pejabat Lelang;
pejabat Penjual;
penilai atau penaksir;
juru sita;
tereksekusi;
debitor; dan
terpidana
d. Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan batal demi hukum.
C. UPAYA HUKUM MELAWAN LELANG / EKSEKUSI
1. Sebelum Lelang / Ekskusi
a. Restrukturisasi
b. Mediasi
c. Gugatan/Tuntutan
2. Saat lelang / Eksekusi
b. Mediasi
c. Gugatan/Tuntutan
3. Setelah Lelang / Eksekusi
a. Gugatan TUN
b. Gugatan/Tuntutan
Catatan :
– Dalam hal sebelum pelaksanaan lelang terhadap objek Hak Tanggungan terdapat gugatan dari pihak lain selain debitor/ pemilik jaminan dan/atau suami atau istri debitor/ pemilik jaminan yang terkait kepemilikan objek yang akan dilelang, Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) tidak dapat dilaksanakan.
Pihal Lain yang dimaksud adalah :
– ahli waris yang sah, yang dalil gugatannya mengenai proses pemasangan hak tanggungan dilakukan setelah pewaris selaku pemilik jaminan meninggal dunia disertai bukti-bukti yang sah;
– pihak lain yang memiliki dokumen kepemilikan selain dokumen kepemilikan yang diikat hak tanggungan; atau
– pihak yang melakukan perjanjian/perikatan jual beli notariil sebelum pembebanan hak tanggungan.
– Terhadap objek Hak dimaksud pada ayat Tanggungan Pelaksanaan lelangnya dilakukan berdasarkan titel eksekutorial dari sertipikat hak tanggungan yang memerlukan fiat eksekusi.
– Permohonan atas pelaksanaan lelang dilakukan oleh: Pengadilan Negeri; atau Pengadilan Agama, dalam hal pemegang hak tanggungan merupakan lembaga yang menggunakan prinsip syariah.
Salam Anti Kekerasan
Catatan :
Materi disampaikan pada Sesi Pelatihan Peningkatan Pengetahuan Hukum Agen Pelindung Perempuan dan Anak (APA); Hari Sabtu tanggal 23 Desember 2023 jam 13.00-16.20wib secara Online & Offline |
Info/konsultasi ke : https://wa.me/6282132592360
Utk daftar member APA dan peka itu mohon petunjuknya… 🙏
hub admin WA 082132592360
pendaftaran agen ppa https://indaratnawati.my.id/agen-ppa/
Boleh daftar member? Terimakasih
boleh : https://indaratnawati.my.id/agen-ppa/